Compra de Imóveis com Criptomoedas?

No passado dia 5 de maio, foi, pela primeira vez em Portugal e na Europa, assinada a primeira escritura de um imóvel, situado em Braga, utilizando 3 bitcoins, ou seja, o equivalente a 110 mil euros. Por outras palavras, pela primeira vez foi transacionado um imóvel apenas com criptomoedas, sem qualquer conversão em euros. Este facto coloca várias questões e divergências.


Primeiramente, coloca-se o problema de saber se este tipo de negócio constitui uma verdadeira compra e venda. Nos termos do artigo 874º do Código Civil, “Compra e venda é o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preço.”, desta definição resulta que, e tal como refere o professor Luís Menezes Leitão, “a compra e venda consiste essencialmente na transmissão de um direito contra o pagamento de uma quantia pecuniária, constituindo economicamente a troca de uma mercadoria por dinheiro”, ora o que está em causa, neste caso, é saber se as criptomoedas podem ser consideradas enquanto quantia pecuniária e se por sua vez as mesmas podem ser utilizadas para o cumprimento da obrigação de pagamento do preço resultante do contrato de compra e venda. “As criptomoedas são representações digitais de valor, isto é, não existem fisicamente. A sua emissão e transação não depende de um banco central, mas antes de um complexo sistema eletrónico de validação, conhecido como blockchain. Esta tecnologia, com encriptação de dados, permite que as transações sejam registadas e validadas por uma rede de computadores interligados entre si, sem qualquer intermediário. O valor das criptomoedas baseia-se, sobretudo, na oferta e na procura. E ao contrário das moedas tradicionais (como o Euro, por exemplo), não têm uma política monetária, pelo que podem sofrer enormes variações num curto período de tempo.” Contudo, estas não têm curso legal, isto é, não existe obrigação de serem aceites como meio de pagamento , além disso, segundo o Banco Central Europeu, do ponto de vista jurídico, não podem ser consideradas dinheiro .



Daí que, e tal como foi solução encontrada para as orientações emitidas pela Ordem dos Notários, este tipo negócio seja qualificado como permuta. A permuta, segundo o professor Luís Menezes Leitão, “consiste no contrato que tem por objeto a transferência recíproca da propriedade de coisas ou outros direitos entre os contraentes.” Este contrato não se encontra tipificado no Código Civil, apesar de haver uma referência ao mesmo, no artigo 480º do Código Comercial “O escambo ou troca será mercantil nos mesmos casos em que o é a compra e venda, e regular-se-á pelas mesmas regras estabelecidas para esta, em tudo quanto forem aplicáveis às circunstâncias ou condições daquele contrato”, quanto ao seu regime é aplicável o da venda, por intermédio do artigo 939º do Código Civil com as devidas adaptações, dado que, constituí um negócio de alienação a titulo oneroso, isto é, existem sacrifícios patrimoniais para ambas as partes. Cumpre assim, fazer uma distinção entre estes dois tipos de contrato, sendo que, a diferença essencial entre os mesmos é a de que “na permuta, à alienação de um bem não corresponde como contraprestação o simples pagamento de um preço, ou seja, de uma quantia em dinheiro de montante equivalente ao valor daquele bem, mas a alienação de outro bem para o alienante daquele.”, em suma, na permuta a contrapartida não consiste numa quantia pecuniária.


Tal como referido, acima, a Ordem dos Notários emitiu ordens em que prevê os vários requisitos necessários para que se possa efetivar este tipo de negócio, terá de ser comunicado com uma antecedência mínima de 5 dias terá de ser comunicado, os seguintes dados aos notários, que depois deverão ser enviados ao DCIAP e à Unidade de Informação Financeira:

  • Identificar as partes envolvidas na transação (nome, profissão, morada);

  • Revelar o preço e tipo de criptomoeda;

  • Apresentar provas da compra das criptomoedas (registos desde a aquisição das moedas virtuais até ao momento do negócio);

  • Enviar informações sobre as wallets (carteiras de armazenamento);

  • Indicar a data da escritura.

Quando a transação for superior a 200 mil euros, além das comunicações prévias, há ainda outras regras a cumprir:

  • A operação deverá ser comunicada às autoridades;

  • Será necessário comparar o valor das criptomoedas à data do Contrato-Promessa Compra e Venda e o seu valor à data da escritura.



Em conclusão, tal como já mencionado, as criptomoedas por não podem ser consideradas como quantia pecuniária e por isso não pode este negócio ser qualificado como compra e venda, mas sim, como permuta. Contudo o regime legal acaba por ser bastante semelhante, sendo aplicável o da compra e venda com as devidas adaptações. Por último, e tal como refere Nuno da Silva Vieira, Partner da Sociedade Antas da Cunha ECIJA, e um dos responsáveis por esta operação, “"Em Portugal, o número de investidores, especialmente estrangeiros, que manifestaram interesse em comprar bens imóveis utilizando moedas virtuais, tem aumentado exponencialmente nos últimos tempos. Neste sentido, tenho sem dúvida que, a partir de agora, veremos muitas transações imobiliárias utilizando bens virtuais, sem ter de convertê-los em moeda fiduciária (por exemplo, euros).” De salientar ainda que Portugal é considerado como paraíso fiscal de criptomoedas, uma vez que, segundo a Autoridade Tributária, os ganhos com criptomoedas não podem ser tributados à luz da Categoria G ou Categoria E do IRS, já quanto à categoria B “a venda de criptomoeda não é tributável face ao ordenamento fiscal português, a não ser que pela sua habitualidade constitua uma atividade profissional ou empresarial do contribuinte, caso em que será tributado na categoria B”, o que poderá explicar este aumento de procura.


Fontes: